Моя семья, как и многие молодые семьи, мечтала об отдельном собственном жилье. Хорошо, когда есть необходимая сумма на приобретение квартиры сразу: без банков и кредитов, но у нас такой суммы, увы, не было. И мы решили взять квартиру в ипотеку. Радости не было предела. Квартира была новая, хорошая, но однокомнатная. Сначала все устраивало, но у нас ребенок подрастает и нам стало не хватать места. А тут еще сыну на день рождения собаку подарили. И мы приняли решение продать эту квартиру и купить двушку, тоже в ипотеку.
Как продать ипотечную квартиру с выделенной долей несовершеннолетнему ребенку?
Когда мы всё это придумали, мы даже предположить не могли какие проблемы у нас возникнут.
Все дело в том, что наш ребенок являлся частичным собственником нашей квартиры, то есть имел 1/3 часть от общего жилья. И для того, чтобы продать такую квартиру, необходимо обязательно получить разрешение от органов опеки.
А это я вам скажу очень не простая задача. Потому что одно дело сразу представить органам опеки документы на новое место проживания ребенка, которое не будет меньшей квадратуры и совсем другое продавать его часть и фактически оставить его на время без жилья (формально, конечно).
Поэтому органы опеки сразу мне сказали: сначала представьте нам документы на новую квартиру, в которой у ребенка будет своя доля, а потом получите разрешение. Но весь вопрос в том, что мы хотели продать квартиру и часть денег от ее продажи использовать как первый взнос для новой. Проблема оказалась очень серьезной и запутанной.
Но и это еще не всё. Для того чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо получить разрешение банка. Без этого вообще никак. В банке нам объяснили, что для того, чтобы продать квартиру мы должны полностью ее выплатить либо найти покупателя, который гарантирует банку выплату нужной суммы, и только после этого банк снимет обременение, и можно будет совершать сделку купли-продажи. В общем, вопросов много и необходимо было их решать.
Как обойти проблемы с органами опеки при продаже ипотечной квартиры
Мой вариант подходит тем, у кого есть нормальные родственники. Я долго изучала всё, что касается собственности ребенка и его прав, и решила, что такой вариант будет самым правильным и простым. Дело в том, что органы опеки не дадут разрешение на продажу квартиры, в которой есть доля ребенка, чтобы не оставить его без крыши над головой, если вы не предоставите гарантий того, что он получит равнозначную долю в новой квартире. И это в принципе здраво и правильно. Родители тоже бывают разные. А доказать, что мы не собираемся оставлять своего ребенка без жилья – практически невозможно.
Поэтому я нашла лазейку в Законе и договорилась со своими родителями, чтобы они подарили часть дома (по квадратуре не меньше, чем ему полагалось в квартире) моему сыну. Именно подарили, то есть оформили договор дарения, а не просто прописали. Это важно!
Таким образом, у органов опеки не возникало вопросов по поводу гарантий для моего ребенка. Но такое решение проблемы доступно не всем, естественно. Не все родственники могут так поступить, да и не у всех есть такая возможность.
Поэтому решить эту проблемы можно и по-другому. Поискать банк, который работает с недвижимостью, где одним из собственников будет несовершеннолетний ребенок.
Скорее всего, процент в этом банке будет немного выше, чем у других, но зато они могут помочь решить вашу, очень непростую, задачу. К слову сказать, сейчас многие банки уже готовы сотрудничать по данному вопросу, думаю, вы легко найдете такой банк в своем городе.
Как продать квартиру в ипотеке с несовершеннолетними детьми
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, тоже не так просто, как оказалось.
Есть несколько способов:
- Самостоятельная продажа (вы ищете покупателя самостоятельно, который готов предварительно внести всю сумму, чтобы вы погасили кредит по ипотеке). Скажу сразу – это самый маловероятный вариант.
- Продажа покупателю, который также оформит ипотеку. Замечательно, если у покупателя есть требуемая сумма для погашения вашего ипотечного кредита. Вы получаете деньги, расплачиваетесь с банком, снимаются ограничения на продажу квартиры. Далее покупатель предоставляет необходимый пакет документов банку, оформляет ипотеку и только потом банк возвращает остаток средств продавцу, то есть вам.
- Продажа квартиры через агентство недвижимости (то же самое, что и в первом варианте, только в данном случае покупателя ищете не вы, а риэлтор агентства, плюс вы должны будете заплатить ему процент за услуги).
При выборе любого варианта, вы должны понимать, что времени это займет немало. И продажа такой квартиры требует больше времени, чем квартиры, находящейся в вашей собственности. Но раз надо и решили, то наберитесь терпения и действуйте.
Кроме этого, вы должны быть готовы в срочном порядке собрать необходимый пакет документов для продажи:
- Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Копии всех страниц паспорта вашего и супруга.
- Свидетельство о рождении (или паспорта) ребенка.
- Разрешение органов опеки и попечительства.
- Квитанция об уплате госпошлины и др.
Нужны будут копии и оригиналы всех вышеперечисленных документов. Их много и я это все сделала заранее, сложила в папку, чтобы были под рукой.
Подводя итог
Итак, продать ипотечную квартиру и купить новую в ипотеку с несовершеннолетним вполне возможно. Конечно, найти покупателя сложнее, из-за наличия обременений, но тем не менее проблема вполне решаема, и выход есть всегда. Главное захотеть его (выход) найти.
Ну а как оформить новую квартиру в ипотеку мне вам рассказывать не надо. Вы этот путь уже однажды проходили, раз интересуетесь ее продажей. Главное выбрать хороший банк, с низким процентом оплаты.
Могу сказать, что моя семья справилась с этой задачей не быстро: нам понадобилось около года, чтобы найти покупателя. Но мы его нашли! И теперь живем в новой двухкомнатной квартире и платим уже другую ипотеку. Но мы довольны и счастливы, что нам удалось улучшить свои жилищные условия, пусть и таким образом.
Елена Ш.
